Wywłaszczenie pod drogę – kiedy i dlaczego dochodzi do wywłaszczeń?

 

Wywłaszczenia pod inwestycje drogowe – wprowadzenie

Budowa dróg publicznych często wiąże się z koniecznością wywłaszczenia nieruchomości prywatnych. Inwestycja może być podyktowana zarówno potrzebą budowy nowych dróg publicznych, jak i rozbudowy istniejących. Jeśli otrzymałeś informację o planowanej inwestycji drogowej na terenie Twojej nieruchomości lub zawiadomienie o wydaniu decyzji ZRID – Zezwolenie na Realizację Inwestycji Drogowej – Twoja nieruchomość lub jej część mogła zostać objęta procedurą przejęcia na cel publiczny, tj. wywłaszczenia.

 

Kiedy może dojść do przejęcia nieruchomości pod budowę drogi?

Wywłaszczenie następuje w ramach inwestycji drogowej realizowanej przez państwo lub właściwą jednostkę samorządową. Decyzja ZRID może obejmować zakresem zarówno całą nieruchomość, jak i jej część. Wspomniana decyzja ZRID umożliwia inwestorowi przeprowadzenie inwestycji drogowej na terenie objętym decyzją. Decyzję wydaje się na wniosek inwestora, tj. zarządcy drogi. Wywłaszczenie nieruchomości następuje w dniu, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna. Obecnie znaczna większość wydawanych decyzji ZRID objęta jest rygorem natychmiastowej wykonalności, co oznacza, że zarządca drogi może już z chwilą wydania decyzji rozpocząć prace budowlane na terenie objętym inwestycją, nie czekając aż decyzja ZRID stanie się ostateczna.

Inwestycja może dotyczyć dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych lub gminnych. Jeżeli inwestycja dotyczy dróg krajowych i wojewódzkich, decyzję ZRID wydaje wojewoda, natomiast w wypadku dróg powiatowych i gminnych, decyzję wydaje starosta.

Proces wywłaszczenia pod drogę – krok po kroku

 

Co to jest decyzja ZRID i kiedy staje się ostateczna?

Decyzja ZRID (Zezwolenie na Realizację Inwestycji Drogowej) to decyzja administracyjna wydawana na podstawie tzw. specustawy drogowej (Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych), która umożliwia państwu lub właściwej jednostce samorządowej przejęcie nieruchomości pod budowę dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych czy gminnych – bez konieczności uzyskania zgody właściciela.

Decyzja ZRID staje się ostateczna, a tym samym podlega wykonaniu po upływie 14 dni od dnia, w którym upłynął termin do wniesienia odwołania. W przypadku wniesienia odwołania, sprawa trafia do organu odwoławczego. Gdy decyzję wydał starosta, organem odwoławczym jest wojewoda, natomiast w wypadku wydania decyzji przez wojewodę, organem odwoławczym jest minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Jeżeli organ odwoławczy utrzyma w mocy decyzję ZRID, decyzja staje się ostateczna z chwilą wydania decyzji utrzymującej w mocy decyzję ZRID. Ostateczna decyzja może być jeszcze zaskarżona przed sądem administracyjnym. Decyzja staje się prawomocna gdy wyczerpana zostanie droga do zaskarżenia decyzji lub minie termin do zaskarżenia decyzji.

Tak jak wspomniano wcześniej, decyzja ZRID z rygorem natychmiastowej wykonalności obowiązuje już z chwilą jej wydania, niezależnie od złożenia odwołania.

 

Procedura wywłaszczenia pod drogę

 

Procedurę wywłaszczenia pod drogę decyzją ZRID możemy podzielić na następujące etapy:

• Wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji ZRID przez zarządcę drogi i zawiadomienie właścicieli o planowanej inwestycji

Wojewoda lub starosta ma 90 dni na wydanie decyzji ZRID od dnia złożenia wniosku przez zarządcę drogi. Po otrzymaniu wniosku starosta lub wojewoda wysyła właścicielom nieruchomości pisemną informację o planowanej realizacji inwestycji drogowej, wskazując jaka część nieruchomości ma być objęta inwestycją oraz informując o terminie i miejscu, w którym strony mogą zapoznać się z aktami sprawy. W przypadku braku adresu w katastrze nieruchomości organ podaje informację do wiadomości publicznej. Warto już na tym etapie skonsultować się z profesjonalnym prawnikiem, ponieważ szybka reakcja umożliwia przygotowanie się do dalszych etapów procedury, co zwiększa szanse na skuteczne uzyskanie wyższego odszkodowania.

 

• Wydanie decyzji ZRID

Decyzja ZRID zatwierdza podziały nieruchomości oraz określa działki, które przechodzą na własność państwa lub samorządu. Właściciele nie otrzymują samej decyzji, a jedynie zawiadomienie o jej wydaniu na adres podany w katastrze nieruchomości. Decyzja ZRID jest ogłaszana w drodze obwieszczenia w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, na stronach internetowych tych gmin i w prasie lokalnej. Formalnie nieruchomość przechodzi z mocy prawa na własność państwa lub samorządu w dniu, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna. Decyzja ZRID określa termin wydania nieruchomości, względnie opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. W sytuacji nadania na decyzję rygoru natychmiastowej wykonalności, gdy decyzja dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniono lokal właściwy, zarządca drogi ma obowiązek wskazać lokal zamienny do czasu faktycznego objęcia nieruchomości. Jeśli na decyzję nadano rygor natychmiastowej wykonalności, nieruchomość może zostać zajęta natychmiast, nawet jeśli złożone zostanie odwołanie od decyzji. W przypadku braku nadania rygoru natychmiastowej wykonalności nieruchomość może zostać zajęta po upływie 120 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

 

• Wszczęcie postępowania odszkodowawczego

Postępowanie wszczynane jest z urzędu, co oznacza, że starosta lub wojewoda samodzielnie, bez jakiegokolwiek wniosku właściciela czy zarządcy, wszczyna postępowanie dotyczące przyznania odszkodowania. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Starosta lub wojewoda na tym etapie zleca sporządzenie operatu szacunkowego w celu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę.  Decyzję o ustaleniu odszkodowania wydaje ten sam organ, który wydał decyzję ZRID w terminie 30 dni od dnia, kiedy decyzja ZRID stała się ostateczna lub 60 dni od dnia, w którym decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. W praktyce jednak termin ten często nie jest przestrzegany, przy czym przekroczenie terminu przez  organ nie rodzi konsekwencji finansowych.

Odwołanie od decyzji dotyczącej wywłaszczenia pod drogę – czy można się nie zgodzić na wywłaszczenie?

 

Tak. ZRID jest decyzją administracyjną i podlega zaskarżeniu. Można wnieść odwołanie do organu wyższego stopnia, a w dalszej kolejności złożyć skargę do sądu administracyjnego. Odwołanie od decyzji starosty w sprawie ZRID składa się do wojewody, natomiast od decyzji wojewody do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał skarżoną decyzję. Na złożenie odwołania masz 14 dni od chwili doręczenia decyzji ZRID. Termin na złożenie skargi do sądu administracyjnego to 30 dni od dnia doręczenia decyzji organu wyższego stopnia. Warto jednak zaznaczyć, że rzadko udaje się uchylić decyzję ZRID, przy czym nawet w sytuacji uchylenia decyzji z przyczyn formalnych, zwykle ostatecznie dochodzi do realizacji inwestycji drogowej.

Odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę

 

Jak ustalana jest wysokość odszkodowania za wywłaszczenie pod drogę?

 

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Wysokość odszkodowania powinna przede wszystkim odzwierciedlać rzeczywistą wartość rynkową gruntu i budynków. Jeżeli nieruchomość nie występuje w obrocie i ustalenie wartości rynkowej jest niemożliwe, odszkodowanie powinno odpowiadać wartości odtworzeniowej nieruchomości poprzez określenie ceny gruntów i wszystkich elementów, które wchodzą w skład nieruchomości. Ponadto wysokość odszkodowania powinna uwzględniać w szczególności przeznaczenie, rodzaj i położenie nieruchomości, a także sposób jej użytkowania. Odszkodowanie nie obejmuje natomiast utraconych korzyści, strat związanych z przerwaniem lub zakończeniem działalności gospodarczej ani spadku wartości nieruchomości sąsiednich lub pozostałych przy właścicielu po dokonaniu podziału.

Ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod drogę następuje na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego, w którym określa się wartość nieruchomości. Do treści operatu szacunkowego można zgłosić zastrzeżenia. Wielu właścicieli nieruchomości otrzymuje zaniżone odszkodowania, oparte na niepełnych lub błędnych operatach szacunkowych. Może to wynikać z przyjęcia niekorzystnych dla właściciela założeń, błędów w analizie rynku, czy nieuwzględnienia wszystkich wartościowych cech nieruchomości.

Organ aby zachęcić do szybkiego zakończenia sprawy wskazuje, że jeśli przekażesz swoją nieruchomość w ciągu 30 dni od otrzymania zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID, wysokość odszkodowania zostanie powiększona o 5 procent wartości wywłaszczanej nieruchomości.  W przypadku gdy decyzja ZRID dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, organ powinien powiększyć o kwotę 10 000 złotych w odniesieniu do tej nieruchomości.

 

Odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę – czy można podważyć ustalone odszkodowanie?

 

Tak. Termin na złożenie odwołania od decyzji przyznającej odszkodowanie wynosi 14 dni od dnia, w którym doręczona została decyzja o odszkodowaniu. Odwołanie od decyzji starosty w sprawie ustalenia odszkodowania składa się do wojewody, natomiast jeśli decyzję w sprawie ustalenia odszkodowania wydał wojewoda, odwołanie składa się do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał skarżoną decyzję.  Decyzja organu odwoławczego może być jeszcze zaskarżona przed sądem administracyjnym. Termin na złożenie skargi do sądu administracyjnego to 30 dni od dnia doręczenia decyzji organu wyższego stopnia.

Warto wiedzieć, że jeżeli toczy się postępowanie odwoławcze, możesz wystąpić z wnioskiem o przyznanie zaliczki w wysokości 70% ustalonego odszkodowania.

W sytuacji braku złożenia odwołania od decyzji, zapłata przyznanego odszkodowania powinna nastąpić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stała się ostateczna. Jeżeli termin wypłaty odszkodowania zostanie przekroczony, uprawniony do odszkodowania może ubiegać się o przyznanie roszczeń z tytułu opóźnienia w wykonaniu świadczenia lub zwłoki.

 

Jak uzyskać wyższe odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę?

 

Aby podważyć wydaną decyzję ustalającą odszkodowanie, przede wszystkim niezbędne jest złożenie odwołania we wskazanym terminie, przy czym na tym etapie odwołanie powinno być właściwie uzasadnione, poparte odpowiednimi argumentami i dowodami, a wyższa wartość nieruchomości odpowiednio wykazana.

Aby móc skutecznie ubiegać się o wyższe odszkodowanie, warto rozważyć zlecenie wykonania niezależnego operatu szacunkowego już na najwcześniejszym możliwym etapie procedury wywłaszczenia, najlepiej już po uzyskaniu informacji o zamiarze inwestycji drogowej, ponieważ wycena indywidualna stanowi istotny dowód w procesie uzyskania wyższego odszkodowania, a czas oczekiwania na operat szacunkowy może wynosić nawet do kilku tygodni. Warto zaznaczyć, że wskutek wniesienia odwołania zdarzają się również sytuacje obniżenia wartości nieruchomości w stosunku do wartości ustalonej w pierwotnej decyzji dotyczącej przyznania odszkodowania. Pomoc profesjonalnych prawników specjalizujących się w zakresie wywłaszczeń nieruchomości ma więc kluczowe znaczenie w całej procedurze wywłaszczenia nieruchomości pod drogę i może znacznie wpłynąć na osiągnięty rezultat w procesie uzyskania wyższego odszkodowania.

,,Małe wywłaszczenie’’ – czyli ograniczenie prawa własności

 

Oprócz wywłaszczenia nieruchomości, na podstawie decyzji ZRID może dojść również do ograniczenia prawa własności nieruchomości poprzez tzw. ,,małe wywłaszczenie’’. Inwestor może dokonać ,,małego wywłaszczenia’’ gdy niezbędne jest przeprowadzenie prac na działkach znajdujących się poza pasem drogowym. Polega ono na ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości poprzez tymczasowe zajęcie jej lub jej części w celu przeprowadzenia prac. Dzieje się tak gdy realizacja inwestycji drogowej wymaga przebudowania sieci uzbrojenia terenu, rozbiórki obiektów budowlanych, budowy lub przebudowy innych dróg publicznych, zjazdów lub urządzeń wodnych. Zarządca drogi ma obowiązek przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego niezwłocznie po przeprowadzeniu prac.

W sytuacji takiego ograniczenia prawa własności również możliwe jest ubieganie się o odszkodowanie za szkody powstałe podczas prowadzonych prac, w tym także za utracone korzyści, jak również za zmniejszenie się wartości nieruchomości. Odszkodowanie ustala organ, który wydał decyzję ZRID na wniosek właściciela lub zarządcy drogi po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Częste pytania (FAQ)

 

• Czy MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – wpływa na możliwość wywłaszczenia?

Organ może co do zasady wszcząć procedurę wywłaszczenia bez względu na MPZP. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdują się jedynie plany nowych dróg, jednak nie zawsze zdarza się tak, że droga wybudowana zostaje dokładnie tam, gdzie zakładał MPZP.

 

• Jak sprawdzić, czy Twoja działka jest w strefie planowanej drogi?

Informację o tym, czy Twoja nieruchomość znajduje się w strefie planowanej drogi możesz uzyskać sprawdzając MPZP na stronie internetowej właściwego urzędu gminy lub miasta, a także w Geoportalu. Możesz również śledzić informacje o planowanych inwestycjach na stronie internetowej właściwego urzędu gminy lub miasta, a w przypadku dróg krajowych także na stronie internetowej Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

 

• Czy na wywłaszczenie nieruchomości pod drogę można się nie zgodzić?

Wywłaszczenie pod drogi ma realizować interes publiczny, który w stosunku do interesu prywatnego jest celem nadrzędnym, wobec czego brak zgody nie zatrzymuje całego procesu wywłaszczenia.

 

• Czy wywłaszczenie może dotyczyć tylko części działki?

Tak. To zarządca drogi wskazuje zakres inwestycji drogowej składając wniosek o wydanie decyzji ZRID. Zakres może dotyczyć tej części nieruchomości, która jest niezbędna do spełnienia celu publicznego w postaci inwestycji drogowej.

 

• Czy można sprzedać nieruchomość przed wywłaszczeniem?

Tak, ale warto uwzględnić możliwy wpływ planowanej drogi na cenę. Warto jednak zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości prywatnej jest możliwa jedynie do dnia, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna, ponieważ w tym momencie przechodzi ona formalnie na własność państwa lub właściwej jednostki samorządowej. Nieruchomości stanowiące własność państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego objęte procedurą wywłaszczenia mogą być natomiast zbyte jedynie do momentu doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania dotyczącego wydania decyzji ZRID.

 

• Jak długo trwa proces wywłaszczenia?

Cały proces wywłaszczenia przy uwzględnieniu ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości pod drogę trwa średnio od kilku do kilkunastu miesięcy, w zależności od inwestycji i podejmowanych podczas postępowania czynności.

 

Podsumowanie

 

Prawa właściciela nieruchomości

 

Jeżeli Twoja nieruchomość została objęta procedurą wywłaszczenia pod drogę, masz prawo:

– złożyć środki odwoławcze zarówno od decyzji ZRID, jak również od decyzji odszkodowawczej;

– podważyć operat szacunkowy wydany przez biegłego rzeczoznawcę wydany na zlecenie organu i zlecić wykonanie niezależnego operatu szacunkowego;

– wystąpić z wnioskiem o przyznanie zaliczki w wysokości 70% ustalonego odszkodowania podczas postępowania odwoławczego;

– domagać się wykupu pozostałej części działki, tzw. resztówki, jeśli pod budowę drogi przejęto tylko część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do dalszego prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele;

– domagać się ustalenia odszkodowania za powstałe szkody i zmniejszenie wartości nieruchomości w sytuacji ,,małego wywłaszczenia’’.

 

 

Gdzie szukać pomocy prawnej?

 

Nasza kancelaria zapewnia kompleksową pomoc prawną przy całej procedurze wywłaszczenia nieruchomości pod drogę. Jednak im szybciej jesteśmy w stanie podjąć kroki prawne, tym lepszy rezultat możemy uzyskać. Działamy na terenie całej Polski, bez względu na to w jakim rejonie znajduje się nieruchomość objęta procedurą wywłaszczenia. Skorzystaj z pomocy doświadczonych prawników, którzy zajmą się:

– analizą decyzji ZRID i zbadaniem legalności wywłaszczenia;

– złożeniem odpowiednich środków odwoławczych od wydanych decyzji;

– analizą operatu szacunkowego wydanego na zlecenie organu, weryfikacją jego rzetelności oraz wszelkich niezbędnych przesłanek mających wpływ na wysokość odszkodowania;

– uzyskaniem niezależnego operatu szacunkowego potrzebnego do podwyższenia wysokości odszkodowania;

– weryfikacją decyzji przyznającej odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości pod drogę;

– reprezentacją przed organami administracji i sądem w celu uzyskania maksymalnego i adekwatnego odszkodowania, w tym również negocjacjami prowadzonymi z organami administracji;

– pomocą przy uzyskaniu wykupu pozostałej części nieruchomości jeśli pod budowę drogi przejęto tylko część nieruchomości;

– pomocą przy uzyskaniu odszkodowania z tytułu wyrządzonych szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanych ,,małym wywłaszczeniem’’.

 

Jeśli otrzymałeś informację o planowanej inwestycji drogowej lub zawiadomienie o wydaniu decyzji ZRID – nie działaj sam. Skorzystaj z pomocy profesjonalnych prawników, którzy mają doświadczenie w skutecznym dochodzeniu roszczeń za wywłaszczone nieruchomości na terenie całego kraju.