Renta planistyczna gdy plan zagospodarowania uchwalono za obecnego właściciela

Marek Foryś – radca prawny, Kancelaria Reprywatyzacyjna
„Dziennik Gazeta Prawna”, 4 marca 2014 r. nr 43 (3684)

Prezydent miasta nie może żądać opłaty jednorazowej od osoby, która odzyskała nieruchomość już po wejściu w życie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Spadkobierczynie poprzedniej właścicielki w 2008 r. odzyskały prawo własności części nieruchomości jako zbędnej na cel wywłaszczenia. Była ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Po tym jak w 2009 r. zmieniło się brzmienie art. 137 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co polegało na uniezależnieniu możliwości odzyskania części wywłaszczonej nieruchomości od zapisów planu zagospodarowania albo decyzji o warunkach zabudowy, te same osoby wystąpiły o zwrot reszty majątku. Wcześniej jednak zmienił się miejscowy plan zagospodarowania. Starosta gdański wydał decyzję o zwrocie także i tej części nieruchomości zbędnej na cel wywłaszczenia.

Zmiana właściciela

Nowe właścicielki zbyły odzyskany majątek przed upływem 5 lat od zmiany planu zagospodarowania. W związku z tym prezydent Gdańska – powołując się na art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.) – wydał decyzję ustalającą opłatę jednorazową (zwaną też planistyczną) w wysokości 30 proc. wzrostu wartości, jaka nastąpiła na skutek modyfikacji planu. W uzasadnieniu przywołał m.in. uchwałę Naczelnego Sądu administracyjnego z 10 grudnia 2009 r. (sygn. akt II opS 3/09), która w jego ocenie zapadła w sprawie o zbliżonym stanie faktycznym.
Właścicielki nieruchomości odwołały się do Samorządowego Kolegium odwoławczego w Gdańsku. tą decyzją z 27 stycznia 2014 r. (sygn. akt 3797/13) uchyliło decyzję prezydenta miasta i umorzyło postępowanie I instancji.
Opłata jednorazowa ma charakter daniny publicznej uiszczanej na rzecz właściwej gminy i jest bezpośrednio związana ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania. SKopodkreśliło, że z uwagi na swój charakter przepisy, na podstawie których jest ustalana, powinny być interpretowane ściśle, a nie w sposób rozszerzający. Beneficjentem takiego wzrostu wartości jest wła-ściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości. przy czym do ustalenia tej opłaty niezbędne jest, by była nim ta sama osoba (albo podmiot) zarówno w chwili uchwalenia albo zmiany planu zagospodarowania, jak i w momencie zbywania nieruchomości. tylko wtedy można mówić o uzyskaniu przez nią korzyści majątkowej w postaci wzrostu wartości ziemi, który uzasadnia ustalenie opłaty jednorazowej. Tymczasem spadkobierczynie wywłaszczonych nie były wła-ścicielkami nieruchomości w chwili zmiany miejscowego planu zagospodarowania. Ta nastąpiła na podstawie uchwały rady miasta Gdań-ska z 23 kwietnia 2009 r., która weszła w życie w lipcu 2009 r. Kobiety nabyły zaś prawo własności nieruchomości na podstawie decyzji starosty gdańskiego z 12 maja 2010 r., która stała się ostateczna 31 maja 2010 r. Sprzedały ją z kolei w styczniu 2013 r. Właścicielem nieruchomości w momencie uchwalenia zmiany planu zagospodarowania była więc gmina Gdańsk. Niewątpliwie na postawie decyzji starosty doszło do przeniesienia własności. Gdyby uznać to za zbycie w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., to wówczas datę 1 czerwca 2010 r. należałoby uznać za miarodajną dla ustalenia opłaty jednorazowej.

Trzy przesłanki

Aby zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. pobrać opłatę jednorazową, wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednią konsekwencją uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W opisanej sprawie brak takiego związku – zarówno bezpośredniego, jak i pośredniego. Jeżeli od 1 czerwca 2010 r. (kiedy prawo własności przeszło na padkobierczynie) nastąpił jakikolwiek wzrost wartości, to był on konsekwencją okoliczności niezwiązanych z uchwaleniem planu, np. wzrostu cen na rynku nieruchomo-ści. Dlatego też brak było podstaw do ustalenia opłaty jednorazowej w związku ze zbyciem odzyskanego majątku przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Także przywołana przez prezydenta Gdańska uchwała NSA nie mogła znaleźć w tej sprawie zastosowania, gdyż dotyczyła przypadku, gdy wątpliwości interpretacyjne powstały przy wykładni pojęcia „zbycie nieruchomości” w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. podsumowując, podstawą do ustalenia opłaty planistycznej jest łączne zaistnienie następujących przesłanek:

• uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana;
• wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia albo zmiany tego planu;
• zbycie przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomo-ści (albo jej części) przed upływem 5 lat od zmiany albo uchwalenia planu, przy czym musi nim być ta sama osoba (podmiot) co w chwili wejścia w życie uchwały rady gminy w sprawie planu.

Co to jest opłata planistyczna

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu warto-ści nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Jej wysokość nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Wójt, burmistrz lub prezydent ma 5 lat na wszczęcie postępowania w tym zakresie.

Podstawa prawna

art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm).
art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 i 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.).