Ile kosztuje zwrot wywłaszczonej nieruchomości

Ewa Dębiec – rzeczoznawca majątkowy

Wartość nieruchomości w dacie wywłaszczenia i dziś
W toku sporządnia operatu szacunkowego na potrzeby postępowania o zwrot nieruchomości, do czynności rzeczoznawcy należy ocenić czy nastąpiła zmiana stanu nieruchomości spowodowana działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej nieruchomości, które powodują zwiększenie lub zmniejszenie jej wartości.
W praktyce wycen najczęściej działania te dotyczą: budowy urządzeń infrastruktury technicznej (uzbrojenia terenu) czy znacznego pogorszenia stanu technicznego lub całkowitej likwidacji zabudowy istniejącej w dacie wywłaszczenia, gdy wywłaszczeniu podległo np. siedlisko rolne. W przypadku wyposażenia działki w urządzenia infrastruktury technicznej poza oczywistą korzyścią w postaci dostępu do tych urządzeń (zwiększenie wartości) to już sposób jej szczegółowego usytuowana, które często wykluczają możliwość zabudowy części nieruchomości lub stwarzają inne organicznie w zagospodarowaniu, są ewidentnym czynnikiem wpływającym na zmniejszenie wartości.
Często jednak w przebiegu lat od wywłaszczenia do daty zwrotu nie miały miejsca żadne bezpośrednie działania na zwracanej nieruchomości, jak w przypadku fragmentu działki położonej w Gdańsku na obszarze obecnej dzielnicy Ujeścisko o powierzchni około 3,5 ha, która stanowiła wówczas część gospodarstwa rolnego. Nieruchomość została wywłaszczona w 1984 roku na realizację osiedla mieszkaniowego Gdańsk – Ujeściko (nazywane „Osiedlem Społecznym”). W zakresie części tej nieruchomości o powierzchni około 1,5 ha nie doszło do realizacji celu wywłaszczenia a działka w dacie zwrotu stanowiła grunt niezabudowany wykorzystywany m.in. jako teren rekreacyjnych pobliskiego osiedla mieszkaniowego (boisko do gry w piłkę nożną), z w pełni rozwiniętą infrastruktura osiedlową oraz bardzo dobrze rozwiniętym układem komunikacyjnym.
W analizowanym przypadku od daty wywłaszczenia do dnia zwrotu, w ocenie rzeczoznawcy, nie były podejmowane żądne działania o charakterze inwestycyjnym bezpośrednio na nieruchomości (w tym również nie uwzględniono nakładów związanych z istniejącym boiskiem), czyli w tym przypadku nie nastąpiło zmniejszenia ani zwiększenia wartości nieruchomości, czynności rzeczoznawcy sprawdzają się zatem do określenia aktualnej na dzień zwrotu wartości rynkowej nieruchomości.

Zwaloryzowane odszkodowanie, jako „koszt” zwrotu nieruchomości
Odszkodowanie wypłacone poprzedniemu właścicielowi za wywłaszczoną nieruchomość podlega waloryzacji na dzień zwrotu.
W przytoczonym przykładzie to właśnie zwaloryzowane odszkodowanie było jednym „kosztem” związanym ze zwrotem wywłaszczonej nieruchomości, które po denominacji i z uwzględnieniem proporcji zwracanej części określono na kwotę około 140 tys. zł. Należy tu podkreślić, że kwota ta stanowiła zaledwie 3 % aktualnej na datę zwrotu wartości rynkowej nieruchomości, określonej w toku wyceny.
Obrazuje to ogromną dysproporcje pomiędzy kwotą wypłacanych odszkodowań w dacie wywłaszczenia a wartością, jaką osiągają te nieruchomości aktualnie. Różniąca w tym przypadku wynika przede wszytki ze zmiany charakteru zwracanej nieruchomości, gdzie w przebiegu lat od wywłaszczenia do zwrotu z nieruchomości rolnej stała się atrakcyjnym gruntem inwestycyjnym, położona w centrum rozwiniętego osiedla mieszkaniowego
z korzystnymi warunkami planistycznymi. Jednak najistotniejszym czynnikiem jest znaczna zmiana poziomu cen na przełomie lat.

Postępowanie związane z rozliczeniami z tytuły zwrotu wywłaszczonej nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 12 marca 1997r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: uogn).

Zgodnie z art. 139 uogn nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. Oznacza to, iż niejednokrotnie w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości należy dokonać rozliczenia znajdujących się na nieruchomości nakładów.
A zgodnie z art. 140 ust.3 uogn w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie (zwaloryzowane na dzień zwrotu odszkodowanie jakie zostało wypłacone poprzedniemu właścicielowi za wywłaszczoną nieruchomość), pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Z kolei w przypadku, gdy na skutek działań jakie nastąpiły na nieruchomości po jej wywłaszczeniu doszło do spadku jej wartości zadaniem Rzeczoznawcy jest określenie wysokości tego spadku.
Ponadto zgodnie z art. 140 ust.2 uogn odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym, że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa.

W praktyce zadaniem Rzeczoznawcy Majątkowego w takim postępowaniu jest określenie wartości nieruchomości:
według stanu na dzień zwrotu nieruchomości (dzień wydania decyzji o zwrocie nieruchomości), jako aktualnej wartości rynkowej nieruchomości,
według stanu na dzień wywłaszczenia (w przypadku podejmowane działań o charakterze inwestycyjnym bezpośrednio na nieruchomości)
oraz przeznaczenia i cen z dnia sporządzenia operatu szacunkowego.