Dopłata za wzrost wartości zwracanej ziemi nie zawsze należy się jednostce, która nią gospodarowała

Marek Foryś – radca prawny, Kancelaria Reprywatyzacyjna
„Dziennik Gazeta Prawna”, 12 lutego 2014 r. nr 29 (3670) 

Niekiedy przepisy o charakterze wywłaszczeniowo-nacjonalizacyjnym przewidywały przejęcie nieruchomości albo jej części na rzecz Skarbu Państwa bez odszkodowania. Jednym z takich aktów była ustawa z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli (Dz. U. Nr 35 poz. 240). Na podstawie przepisów tego aktu prawnego (a dokładnie art. 13) zastała przejęta nieruchomość w Gdyni o powierzchni prawie 6 tysięcy metrów kwadratowych z przeznaczeniem pod ulicę, zieleńce i szeroko pojętą użyteczność publiczną. Część nieruchomości z czasem została podzielona na mniejsze działki i sprzedana przez Państwo osobom fizycznym pod budownictwo mieszkaniowe, a na części urządzono drogi dojazdowe do mających powstać domów, lecz jej fragment mający ponad 2 tysiące metrów kwadratowych pozostaje do dnia dzisiejszego niezagospodarowany.

Poprzedni właściciele podjęli starania o odzyskanie niewykorzystywanego fragmentu wywłaszczonej nieruchomości już na początku lat 90-tych XX wieku, lecz dopiero w 2005 roku udało im się złożyć skuteczny wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości zbędnej na cel wywłaszczenia.
Drogę do odzyskania nieruchomości otworzył wyrok Trybunały Konstytucyjnego z dnia 24.10.2001r. (SK 22/01), zgodnie z którym art. 216 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zakresie, w jakim wyklucza odpowiednie stosowanie przepisów rozdziału 6 działu III tejże ustawy do nieruchomości przejętych lub nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie art. 5 i art. 13 ustawy z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli (Dz. U. z 1948 r. Nr 35, poz. 240; zm.: z 1957 r. Nr 39, poz. 172) jest niezgodny z art. 32 i art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Po wielu latach prowadzenia niezwykle wnikliwego postępowania dowodowego organ administracji wydał decyzję o zwrocie nieruchomości, jednocześnie zobowiązując poprzednich właścicieli do zwrotu kwoty 26.000 zł tytułem wzrostu wartości nieruchomości w okresie po wywłaszczeniu nieruchomości.
Rozstrzygnięcie to zostało zaskarżone do Wojewody Pomorskiego, który uchylił decyzję organu I instancji w całości i jednocześnie orzekł o zwrocie nieruchomości, bez zobowiązywania poprzednich właścicieli do zwrotu wspomnianej kwoty.
Z tym rozstrzygnięciem nie zgodził się dotychczasowy właściciel nieruchomości – Gmina Miasta Gdyni, która zaskarżyła decyzję organu II instancji. Prawidłowość decyzji Wojewody potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt I OSK 109/11).

Zgodnie z art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „W razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.”

Z kolei art. 140 ust. 4 tej ustawy stanowi, iż „w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio.”
W sytuacji jednak jaka miała w powyższej sprawie, tzn. w sytuacji przejęcia nieruchomości nieodpłatnie brak jest podstaw do zastosowania ust. 4, gdyż jest on nierozerwalnie związany z ust. 1. i ust. 2. W przypadku przejęcia nieruchomości bez odszkodowania nie ma kwoty którą można by wpierw zwaloryzować (zgodnie z art. 140 ust. 2), a następnie ją powiększyć albo zmniejszyć w sytuacji zwiększenia się albo zmniejszenia wartości nieruchomości po jej wywłaszczeniu.
Dlatego też brak było podstaw do obciążania poprzednich właścicieli nieruchomości obowiązkiem zwrotu na rzecz Gminy kwoty 26.000 zł, pomimo tego że nastąpił wzrost wartości nieruchomości po jej wywłaszczeniu.