Na cele publiczne

Jolanta Staszak, adwokat – Kancelaria Reprywatyzacyjna

Niejednokrotnie instytucje państwowe wynajmowały albo dzierżawiły prywatne nieruchomości, za co były zobowiązane do płacenia czynszu. Z płatnościami różnie bywało, jednak instytucje płaciły na czas, inne mniej skrupulatnie , a niektóre z czasem w ogóle przestawały płacić. W przypadku zwłoki w płatności sądy cywilne zawsze jednak stawały po stronie właścicieli i zasądzały im odpowiednie kwoty.
Prawdziwe problemy pojawiały się dla właścicieli nieruchomości zazwyczaj wraz z końcem obowiązywania poszczególnych umów, na podstawie których nieruchomości zostały oddane w posiadanie zależne. Większość instytucji nie zamierzała dobrowolnie zwracać nieruchomości właścicielom i w celu zalegalizowania swojego władania sięgała po instytucję wywłaszczenia, która w tamtym czasie stanowiła sprawdzony i niezbyt kosztowny sposób nabywania nieruchomości przez Skarb Państwa.
Właśnie na drodze wywłaszczenia Skarb Państwa za pośrednictwem jednego ze swoich przedsiębiorstw, czyli przedsiębiorstwa państwowego, przejął nieruchomość w jednej z nadmorskich miejscowości położonej w powiecie Gryfickim. Przez wiele lat nieruchomość była przedmiotem dzierżawy (podobnie jak sąsiednia nieruchomość), lecz po jej wygaśnięciu wystąpiono o wywłaszczenie nieruchomości, z uwagi na to, iż właścicielka nie godziła się na rażąco niską cenę jaka została jej zaproponowana. Jako formalny cel wywłaszczenia wskazano rozbudowę ośrodka kolonijno-wczasowego.
Jednak już w trakcie obowiązywania umowy dzierżawy cel, na jaki później wywłaszczono nieruchomość został zrealizowany, a mianowicie powstał tam ośrodek kolonijno-wczasowy dla pracowników przedsiębiorstwa państwowego.
Fakt ten nie stanowił jednak przeszkody do wydania decyzji o wywłaszczeniu, pomimo tego, iż właścicielka nieruchomości pisała do szeregu instytucji oraz nawet prokuratury z prośbą o pomoc i kontrolę prawidłowości wywłaszczenia. Żadna z tych instytucji nie dopatrzyła się jakichkolwiek nieprawidłowości przy wywłaszczaniu i przejęcie nieruchomości zostało ostatecznie usankcjonowane.

W ugruntowanym już orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, iż instytucja wywłaszczenia może służyć tylko i wyłącznie przyszłym celom publicznym. W przypadku wcześniejszego zrealizowania celu publicznego, w oparciu o np. umowę dzierżawy, instytucja publiczna może nabyć niezbędną jej nieruchomość, ale wyłącznie w oparciu o przepisy prawa cywilnego, czyli np. kupując taką nieruchomość od właściciela. Wówczas właściciel nieruchomości jest równoprawnym partnerem w takiej transakcji i może żądać od podmiotu zainteresowanego nabyciem nieruchomości satysfakcjonującej go kwoty. Inaczej niż przy wywłaszczeniu, gdzie właściciel nieruchomości jest stroną słabszą i mającą ograniczony wpływ na warunki na jakich nieruchomość zostanie od niego przejęta.
W sytuacji gdy już doszło do wywłaszczenia nieruchomości, na której wcześniej została zrealizowany cel wywłaszczenia, poprzedni właściciel albo jego spadkobiercy mogą żądać stwierdzenia nieważności decyzji wywłaszczeniowej z uwagi na wydanie jej z rażącym naruszeniem prawa. Podstawę do tego stanowi art. 156 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym można żądać stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej w przypadku wydania jej z rażącym naruszeniem prawa.
W gorszej sytuacji znajdują się właściciele nieruchomości, którzy „dobrowolnie sprzedawali” nieruchomości Skarbowi Państwa, na wstępnym etapie wywłaszczenia w odpowiedzi na otrzymane propozycje tzw. dobrowolnego odstąpienia nieruchomości. Co do tak przejętych nieruchomości i ich właścicieli sądy nie chcą stosować tej samej miary i już wielokrotnie orzekały, iż w przypadku wcześniejszego zrealizowania celu wywłaszczenia (tzn. jeszcze przed nabyciem nieruchomości) brak jest podstaw do skutecznego żądania zwrotu takich nieruchomości. Z kolei sądy cywilne oddalają w takim przypadku pozwy zawierające żądanie ustalenia nieważności takiej „dobrowolnej umowy sprzedaży”.