Gmina nie może żądać zapłaty za wszystkie inwestycje na oddawanym gruncie
Marek Foryś – radca prawny, Kancelaria Reprywatyzacyjna
„Dziennik Gazeta Prawna”, 10 kwietnia 2014
Nieruchomość w Gdyni wywłaszczono pod rozbudowę drogi i budownictwo spółdzielcze. Nie cały teren został jednak wykorzystany na te cele publiczne. Spadkobierca poprzednich właścicieli wystąpił więc o zwrot gruntu.
Spierał się także z organami administracji o wysokość kwoty, którą musi im wpłacić. Gmina domagała się bowiem nie tylko zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania, ale także pieniędzy zainwestowanych w ten teren. Na spornym gruncie znajdowały się bowiem betonowy stół do tenisa stołowego, ławki oraz infrastruktura sportowa do gry w koszykówkę – wszystko zrealizowane kilka lat wcześniej.
W POWIĄZANIU Z KONSTYTUCJĄ
Sprawa ostatecznie trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (wyrok z 17 lutego 2011 r., sygn. akt II SA/Gd 911/10). Ten wyjaśnił, iż kwotę zwaloryzowanego odszkodowania zwracanego Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego (na mocy art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – u.o.g.n.) w przypadku zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na niej po wywłaszczeniu powiększa się o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu (art. 140 ust. 4 u.o.g.n.). Podkreślił przy tym, że zasada ta dotyczy tylko nakładów związanych bezpośrednio z realizacją zaplanowanego wcześniej celu publicznego.
Sąd powołał się w tym przypadku na konieczność wykładni art. 140 ust. 4 u.o.g.n. w powiązaniu z przepisami Konstytucji RP. Wskazał, że przepis ten ma zastosowanie nie do wszystkich nakładów poczynionych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. W ocenie WSA gdyby przyjąć inną wykładnię, to doszłoby do akceptowania niesprawiedliwości, gdyż byłoby duże niebezpieczeństwo, że organy administracji świadomie podejmowałyby działania mające na celu zablokowanie zwrotu nieruchomości poprzez zawyżenie należnego odszkodowania.
Zdaniem WSA w Gdańsku wykładnia systemowa i celowościowa każe uznać, iż przepis ten dotyczy wzrostu wartości nieruchomości będącego konsekwencją działań podjętych bezpośrednio na niej w celu realizacji celu publicznego, dla którego nastąpiło wywłaszczenie. Tylko takie nakłady mogą być dokonane na rachunek i ryzyko poprzedniego właściciela wywłaszczonego gruntu. Nie mogą go natomiast obciążać wszelkie inne ulepszenia i inwestycje.
Takie samo stanowisko zajęły sądy administracyjnej w innych sprawach o zbliżonym stanie faktycznym i prawnym (WSA w Rzeszowie w wyroku z 11 marca 2010 r., sygn. akt II Rz 904/09 oraz WSA w Krakowie 5 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 112/13).
ROSZCZENIA CYWILNOPRAWNE
Stanowisko sądów administracyjnych w tym zakresie należy uznać za w pełni zasadne i realizujące konstytucyjne zasady ochrony prawa własności, które dopuszcza wywłaszczenie tylko na cele publiczne (art. 21 Konstytucji RP). Taka wykładnia art. 140 ust. 4 u.o.g.n. w pełni realizuje i chroni prawa poprzednich właścicieli, bardzo często wywłaszczanych w PRL-u „na wyrost”.
Trzeba przy tym wskazać, iż praktyka organów administracji niejednokrotnie zmierza do tego, by niejako przy okazji decydowania o zwrotach wywłaszczonych gruntów rozstrzygać inne kwestie mające charakter stricte cywilnoprawny, w tym właśnie dotyczące nakładów na nieruchomości. A przecież twórca inwestycji, które nie będą podlegały rozliczeniu w postępowaniu administracyjnym, może skorzystać z przysługujących mu roszczeń cywilnoprawnych.
Innym przykładem wadliwej praktyki organów administracji jest wydzielanie części nieruchomości zbędnych na cel wywłaszczenia, które nie podlegają zwrotowi. Argumentują to koniecznością zachowania istniejącego stanu faktycznego, gdyż zwrot całej działki uniemożliwiłby np. dalsze korzystanie z terenu jako ścieżki albo drogi dojazdowej.
Pierwszeństwo w takim przypadku ma jednak prawo własności poprzedniego właściciela. Organy administracji nie zawsze pamiętają, że takie sprawy należy każdorazowo rozpatrywać w powiązaniu z normami konstytucyjnymi.
Podstawa prawna:
Art. 140 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).
Specjalizacja i doświadczenie
Jesteśmy najprawdopodobniej jedynym tego typu podmiotem na Polskim rynku. Naszą zaletę jest ścisła specjalizacja w tej tematyce i pełna obsługa spraw.
W trakcie długoletniej działalności, stworzyliśmy zespół specjalistów z różnych branż, zapewniający kompleksową i skuteczną obsługę naszych klientów. Są wśród nas prawnicy, geodeci, rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy etc.
W przypadku konieczności odnalezienia spadkobierców byłych właścicieli współpracujemy z doświadczonymi detektywami, którzy prowadzą poszukiwania zarówno w kraju jak i za granicą.
Nasi radcy prawni i adwokaci zapewniają pełną obsługę prawną naszych klientów. Istnieje możliwość abyśmy ryzyko postępowania wzięli na siebie i przy współpracy z instytucjami finansowymi sfinansowali całość postępowania, także sądowego.
Nasi pośrednicy pomogą sprzedać nieruchomość po jej odzyskaniu w naturze.
Sprawdź swojego prawnika!
Liczy się specjalizacja, skuteczność i doświadczenie! Jest wielu prawników którzy przyjmą każde zlecenie czyli zajmują się wszystkim i niczym.
Jeżeli Twoje postępowanie trwa już kilka lat i wydaje się Tobie że sprawy nie idą w pozytywnym kierunku sprawdź ile prawnik, którego zatrudniasz, zakończył pozytywnie a ile przegrał spraw w zakresie zwrotów i odszkodowań!
Zazwyczaj prawnicy pobierają wynagrodzenie z góry, lub za poświęcone roboczogodziny, niezależnie od efektów swojej pracy. Wieloletnie postępowanie, nawet przegrane, może z tego powodu być dla Ciebie bardzo drogie. Sprawdź czy prawnik, którego zatrudniasz, pobiera wynagrodzenie TYLKO po pozytywnym zakończeniu postępowania!
Postępowanie rewindykacyjne może się wiązać z wysokimi kosztami! Koszty mogą wynieść nawet kilkaset tysięcy złotych. Zapytaj się prawnika ile będziesz musiał zwrócić gminie „za zwrot” lub ile będzie Ciebie kosztował wpis sądowy. Sprawdź czy prawnik, którego zatrudniasz, w razie potrzeby sfinansuje Twoje postępowanie!